賃貸契約の初期費用の内訳の解説とその支払い金額を抑えるポイント

初期費用の内訳

敷金

敷金は、入居中の万一の家賃の滞納や、退去の時に故意・過失の汚損・破損の原状回復費用などに充てられる目的のお金です。

ちなみに、敷金は年々減少傾向にあります。その理由は、入居時に保証会社に加入することで、大家さんや管理会社は、滞納による家賃の未回収リスクが少なくなりましたし、原稿回復に関しても、東京ルールをはじめ、経年劣化による原状回復は大家さんが費用負担するという原則に基づくようになってきているからです。

但し、退去時に支払う特約条項（クリーニング代など）がある場合は、それを敷金から差し引くこともあります。

礼金

礼金は、契約時に大家さんに「お礼」として、支払うお金で、退去時などに戻ってくるお金ではありません。

礼金の慣習は一説によると、戦争で、貸家がほとんど少なく、どうしても住まいが必要な人が大家さんに「お礼」として、差し入れるようになったことが始まりともいわれています。

現在は、賃貸物件が豊富にありますので、礼金が必要な物件は少なくなっておりますが、それでも、条件が良い物件には設定されていたりします。

仲介手数料

仲介手数料は、仲介する不動産会社の報酬です。

宅建業法では、下記のように定められています。

	報酬額（10％税込）
	貸主	借主
居住用の建物（住まい）	賃料の0.55か月以内	賃料の0.55か月以内
	依頼者の承諾がある場合は、いずれか一方から賃料の1.1か月分以内を受け取ることができる。但し、この場合も貸主と借主から受ける報酬の合計額は、賃料の1.1か月以内でなければならない。

一部、仲介手数料0.55か月分をウリにしている賃貸業者もありますが、一般的には、借りる際の仲介手数料は1か月分かかるケースが多いです。

もちろん、事前に「借主の仲介手数料は賃料の1か月分（+税）」ということを説明や明示したうえでという前提です。

前家賃

前家賃とは、契約時に支払う家賃です。

例）契約締結・契約金決済日…9月5日

契約日（入居日）…9月20日

というような場合に、9月5日の決済日に支払う前家賃は…

9月20日からの日割り家賃
10月分の家賃

の合計額となります。

例）契約締結・契約金決済日…8月25日

契約日（入居日）…9月1日

上記のような場合の前家賃は…

9月分の家賃
又は、9月分の家賃+10月分の家賃

となります。一般的には、9月分の家賃で大丈夫ですが、家賃の引き落とし手続きの締め日の関係等、各種システムの都合で、2か月分を先に支払う必要があることもあります。

都度、不動産会社に確認しましょう。

要するに、住む前にはその分の家賃を先払いし、かつ、引落の手続きが開始されるまでの家賃分は先に支払うという手続きになります。

保険料

保険料は賃貸物件に居住中に火災や水漏れなどのトラブルに対して金銭的に対応する為の保険に入るために支払うお金です。

火災保険、個人賠償責任保険、借家人賠償責任保険などが主な保険です。

火災保険は家財保険ともいいまして、火災などの自身の家財に損害があった場合に、それらへの保険料が支払われます。

個人賠償責任保険は、他人の身体や物品を汚損・破損（要するに、けがをさせてしまったり、壊してしまうなど）した場合に、その損害に対しての保険料の支払いがされます。

うっかり洗濯機のホースの取り付けが悪く、水漏れを起こしてしまい、階下の住人の家財に損害を発生させた場合など、少なくはない事例です。

借家人賠償責任保険は、いわゆる大家さんに対して、原状回復に関する損害を補償する保険です。例えば、アイロンの消し忘れで、ボヤが発生して壁や床を焦がしてしまった場合などにそれを補償するものです。

それぞれ、ケースによって保険料が、支払われるものとそうではない事例があります。また、新品を購入するに足る金額の支払いがあるわけでもありませんが、いづれにしても、加入しないと、損害額はまるまる被ることになり、最悪の場合、その後の生活が立ち行かなくなることもあります。

保証料

保証料とは、賃貸借契約を結ぶ際に、保証会社に加入することが一般的になっており、その加入料です。

保証会社によって、料金体系は異なります。契約時に支払う料金、月々支払う料金、年間の支払い、更新時に支払う料金など、各社各様です。

保証会社に加入するには、上記のように金銭の支払いが発生するので、デメリットと受け取られがちですが、現代の社会事情からするととてもメリットが大きいのです。

賃貸借契約は、従来は”連帯保証人”が必須でした。しかし、連帯保証人を見つけるのが難しのです。

親戚も少なく、いたとしても親戚づきあいも薄かったりする場合は、連帯保証人を依頼するのも気が引けますし、受けてもらうのも難しいです。

また、親が高齢で、すでに仕事もリタイヤしており、収入の面で、連帯保証人としては認められないという理由で入居審査に通らないということも多いのです。

勤務先の上司や同僚などに対して、連帯保証人をお願いするのもほぼ困難でしょう。金融や法律のリテラシー（情報、知識）が、浸透している現代では、”連帯保証人”は、リスクが大きいいということと、転職や独立で縁が切れることも多いです。

仮に、やっとも思いで、連帯保証人を見つけることができても、契約書に実印を押してもらったり、お礼をしたり、いろいろなしがらみが将来的に発生します。

ということで、”連帯保証人”を付けることはとても負担のかかることなので、保証会社に加入することの方が、圧倒的に楽に部屋を借りることができるのです。

鍵交換料

鍵交換料は、新しい鍵とシリンダーに付け替えるための費用です。前の入居者の使用していた鍵を使うことは、防犯上、リスクが高いためです。

地域によって、入居時に鍵交換料を支払うケースと、退去時に支払うケースがあります。ちなみに、入居前に鍵交換料を支払う慣習の地域では、新築の賃貸物件では、新品の鍵がついているので、「鍵交換料」はありませんが、退去時に鍵交換料を支払う地域では、新築であっても退去時に支払う関数があります。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、鍵の取替は、「賃貸人が負担することが妥当」とされています。しかし、現実的には、賃借人が負担することが一般的になっています。法的には、どちらが負担しなければならないという定めがなく、また、ガイドラインは法的な強制力もないことから、古くからの慣習が存続しています。仲介手数料の負担割合も同じようなことがいえますが、契約や契約費用の支払い時に「聞いていない！知らなかった！」といったトラブルにならないように「インターネットの物件広告」や「物件を紹介する資料」などにはっきりと「鍵交換料」の明示がされています。

退去時清掃費用

退去時清掃費用は、退去の時のクリーニング費用です。

昔は、敷金から当たり前のように差し引かれていたのですが、特約として”退去時クリーニング…○○○○円”という項目を設けてあります。契約時に予め支払うケースと退去の時に支払うケースがあります。

ちなみに、通常に住んでいて、当たり前に日焼けした壁紙などを張り替える、いわゆる経年劣化による原状回復費用ではありません。いわゆる、ルームクリーニングの費用で定額です。一方で、故意過失による汚損・破損の原状回復費用（壁に穴をあけてしまった、喫煙によるヤニ、床のキズ等）が発生してしまった場合は、退去時清掃費用とは別物になります。

オプション

新生活のスタート時に役立つオプションサービスがあります。

室内消毒…クリーニングは室内を綺麗にするのに対し、「室内消毒」は、入居前に室内に特殊な薬剤を噴霧して、ゴキブリなどの害虫を発生しにくくさせたりするという商品です。

各種で取扱いの商品の性能や機能は異なりますので、よく確認しておきましょう。

消火剤…一般的な消火器はいざ燃え盛る火を見ると焦ってしまって、どうやって噴射していいのかわからず、初期消火に手間取ってしまうことが、ほとんどなのです。しかし、不動産会社で、取り扱う消火剤は、ペットボトルのような形状で、火に向かって投げつけるだけで、容器が割れて消火剤が聞かして初期消火するという優れものです。

駆け付けサービス…電気、水回り、鍵の紛失、窓ガラスなどのトラヌルが発生した場合に、専門スタッフが駆け付けてフォローしてくれるサービスです。鍵の紛失の場合、一般的には数万円の出費となりますが、わずかな免責負担分や、無料など、ケースによって異なるものの安く対応が可能です。（鍵の紛失対応は身分証明など、居住を証明するものが必要ですのでご注意ください）

初期費用を抑える方法

営業スタッフに交渉

初期費用を抑えるためには、上記の項目の少ない、安いものを選択するのもよいのですが、ここでは、受け身ではなく能動的な方法を記載します。

営業スタッフに交渉するという方法があります。しかし、やみくもに”安くして！””これ無しにして！”といっても、効率が悪いばかりか、下手をすると金銭面の懸念から入居審査にかかわることもあります。

ツボを押さえて交渉する必要があります。

お金が行く先を把握する

賃貸を借りる時の初期費用の行先は大きく分けて3つあります。ひとつが、物件のオーナーで、もうひとつが不動産会社、そして、その他となります。それぞれの項目がどこに行くのかは下記の通りです。

オーナー	不動産会社	その他
敷金・礼金・前家賃・鍵交換料・退去時清掃費用	仲介手数料・オプション	保険料・保証料

鍵交換料、退去時清掃費用は物件オーナーと不動産会社の取引契約内容によって、不動産会社分になることがあります。

交渉が実現する機会の多さは、概ね、上記の「オーナー」＞「不動産会社」＞「その他」となります。

敷金…そもそも今、設定が無いか、1か月程度で、交渉は難しい。2か月以上の設定があれば、1か月に交渉可能のケースもあり。

礼金…これも、敷金と同じ。

前家賃…いわゆる、フリーレント交渉で、最もポピュラーな初期費用を抑える方法のひとつ。入居開始から一定期間の家賃が無料になるというもの。「1か月間の家賃が無料」という交渉成功例が、しばしばあり！

2か月以上もの家賃が無料となるフリーレントサービスは、とても魅力的ではありますが、別の意味で注意が必要なことがあります。

鍵交換…シリンダーと取り付けの人件費があり、そもそも、値引きできるほど利益があるものではありません。

また、鍵交換をしないという選択肢は、防犯上、選択すべきではないです。不動産会社に「初期費用を安くしたいから鍵交換は無しにしてください」といったところで、危険を伴いますし、万一、その建物で侵入窃盗事件など発生した場合、他の入居者に迄迷惑が及ぶ恐れなどがあり、ほぼ、受け入れてもらえないでしょう。

退去時清掃費用…安くしてもらうというより、この特約を合意するしないという万代で、合意しないと、契約できないと考えた方がよいでしょう。

仲介手数料…仲介をする不動産会社の収入です。企業である以上、”利益を削る”というのはなかなか難しい。

オプション商品（一部）…これを削るのは簡単です。下記で、詳しく説明します。